まずは、固定資産税について簡単に説明します。

そもそも固定資産税とは？

家を建てると、土地＋建物の両方に固定資産税がかかります。

毎年1月1日時点で土地や建物を持っている人にかかる税金です。

 

神戸市の場合は、毎年4月ごろに納税通知書が届くのですが、

家を建てた後は住宅ローンだけでなく、「毎年の固定資産税」も支払っていくことになるので、家を建てた後の費用には住宅ローンの返済額だけでなく、固定資産税なども含めて家計を考えておくと安心です。

 

神戸市の固定資産税の税率は1.4％、神戸市の都市計画税は0.3％です。

市街化区域に家を建てる場合は、固定資産税とは別に「都市計画税」もかかります。

ただ「土地価格×1.4％」でそのまま計算するわけでなく、土地には「住宅用地の特例」があり、建物にも新築住宅の減額制度があります。

ここが、固定資産税を理解するうえで重要なポイントになります。

 

ポイント① 土地は「200㎡」がひとつの目安

土地の固定資産税には、「住宅用地の特例」住宅用地のための特別な軽減制度があります。

簡単に言うと、「住宅が建っている土地は、税金を安くしてあげます」という制度です。

 

200㎡までなら固定資産税が大きく軽減される

住宅1戸につき200㎡までの土地は「小規模住宅用地」と呼ばれます。

この部分は、固定資産税を計算するときの金額が、評価額の1/6を上限として計算されます。

200㎡を超えた部分は「一般住宅用地」となり、評価額の1/3を上限として計算されます。

例えば300㎡の土地なら、

200㎡ → 1/6

残り100㎡ → 1/3　というように計算されます。

 

ポイント② 家の仕様によって評価額は変わる

次は建物です。

建物については、実際の建築費がそのまま固定資産税になるわけではありません。

神戸市では、建物を評価するために「再建築価格方式」という方法を使っています。

 

簡単に言うと、「今、この家と同じものを建て直したら、どれくらいの費用がかかるか」を基準にして、建物の評価額を決めるイメージです。

 

家屋調査では、以下の箇所を主に確認されます。

• 屋根
• 外壁
• 床
• 壁
• 天井
• 建具
• 建築設備

そのため、建物の構造や仕上げ、設備などによって評価額が変わることがありますが、「建築費の○％が固定資産税になる」という単純な計算ではないのです。

 

固定資産税を下げるために、家の評価額を下げるのは正解？

固定資産税について調べていると、

「タイルを使うと税金が高くなる？」
「床暖房はやめた方がいい？」
「高い素材は使わない方がいい？」

と考えてしまうかもしれません。

確かに、建物の仕上げや設備によって評価が変わる場合はあります。

でも、固定資産税を安くするためだけに、家の快適さや性能を諦める必要はありません。

 

例えば、

「冬でも暖かい家にしたい」
「子どもがのびのび遊べる家にしたい」
「家族が集まるリビングを充実させたい」
「外観にもこだわりたい」

など、家族によって大切にしたいことは違いますよね。

 

大切なのは、「税金を安くすること」ではなく、「限られた予算をどこに使うか」です。

固定資産税の仕組みを知ったうえで、自分たちが大切にしたいところにお金を使えると、建てた後も満足度の高い家づくりとなります。

 

ポイント③ 新築住宅は固定資産税が安くなる！

新築住宅には、一定の条件を満たすと、建物の固定資産税が2分の1になる制度があります。

つまり、「新築だから、最初から固定資産税が高い」というわけではなく、一定期間は、固定資産税が軽減されます。

 

減額を受けるための要件

戸建て住宅の場合、居住部分の床面積が50㎡以上240㎡以下であることなどが、減額を受けるための条件となります。

ただ、家全体がすべて半額になるわけではありません。減額されるのは、基本的に120㎡までの部分です。

（2026年4月から条件が変わっています。）

 

例えば、以下のイメージです。

100㎡の家

→ 100㎡すべてが減額対象

150㎡の家

→ 120㎡分が減額対象

 

減額期間は一般住宅は3年間、長期優良住宅なら5年間

一般的な戸建て住宅の場合は、3年間建物の固定資産税が2分の1になります。

さらに認定長期優良住宅なら、5年間に延長されます。

※3階建以上の耐火・準耐火住宅では期間が異なります。

 

長期優良住宅は「税金」以外にもメリットがある

長期優良住宅というと、「税金が安くなる家」というメリットだけではありません。

安心して暮らせるように、

• 耐震性
• 省エネルギー性
• 劣化対策
• 維持管理のしやすさ

など、一定の基準を満たした住宅が認定されます。

 

G.CRAFTでも、長く快適に暮らせる高性能な住まいづくりを大切にしています。

「長期優良住宅にした方がいいの？」という方も、ぜひご相談ください。

 

「1月1日を避ければ節税できる」は本当？

固定資産税は1月1日時点の状態を基準に課税されます。

そのため、「じゃあ、1月1日を避けて家を完成させれば税金が安くなる」と聞いたことがある方もいるかもしれません。

ですがそんなに単純にはいきません。

 

特に注意したいのが土地です。

住宅が建っている土地には、固定資産税を軽減する「住宅用地の特例」があります。

一方、住宅がなくなった更地では、原則としてこの特例が使えません。

建て替えの場合は、特例が使えることも

現在住んでいる家を取り壊して、新しい家を建てる「建て替え」の場合も、少し話が違います。

一定の条件を満たせば、

1月1日時点で新しい家が完成していなくても、土地の住宅用地特例が継続される場合があります。

例えば、

• 前の年の1月1日に住宅が建っていた
• 取り壊した後、別の用途に使っていない
• 1月1日時点で基礎工事に着手している
• 翌年1月1日までに完成する予定
• 原則として同じ敷地で建て替える

などの条件があり、申告が必要です。

建て替えを予定している方は、「いつ完成させるか」だけでなく、「1月1日時点でどこまで工事が進んでいるか」

も確認しておきましょう。

 

土地や中古住宅を買うときも「1月1日」がポイント

新築だけでなく、土地や中古住宅を購入するときも1月1日は重要です。

固定資産税は、原則として1月1日時点の所有者に、その年度分が課税されます。

 

例えば、

12月に購入して所有権が移転→ 翌年度の固定資産税は原則として買主に課税

1月2日以降に購入して所有権が移転→ その年度は原則として売主に課税

となります。

ただし、「1月2日以降に買えば、買主は1年間固定資産税を払わなくていい」という意味ではありません。

不動産の売買では、固定資産税や都市計画税を、引き渡し日などを基準に日割りで精算することが一般的です。

売買契約でどのように精算するのかまで確認しましょう。

 

神戸市なら「都市計画税」も忘れずに

前述したように、神戸市の市街化区域に家を建てる場合は、固定資産税とは別に都市計画税もかかります。

神戸市の都市計画税は、0.3％です。

土地については住宅用地の場合、

• 200㎡まで → 評価額の1/3を上限
• 200㎡を超える部分 → 評価額の2/3を上限

として課税標準額が計算されます。

固定資産税だけでなく、都市計画税も毎年かかる可能性があることを覚えておきましょう。

 

4年目に固定資産税が上がるって本当？

新築住宅を建てた方からよく聞くのが、

「4年目から税金が上がった！」という話です。

これは、新築住宅の固定資産税の減額期間が終了するためです。

一般的な戸建て住宅の場合、

1〜3年度目 → 減額あり

4年度目 → 減額終了となります。

 

長期優良住宅の場合は、

1〜5年度目 → 減額あり

6年度目 → 減額終了となります。

 

ただ「4年目から税金がいきなり2倍になる」というわけではありません。

 

家の評価額は、築年数によって変化していくため、実際の税額はその時点の評価額によって決まります。

新築時だけでなく、「4年後、5年後の税金も考えておく」ことが、無理のない家づくりにつながりますね。

 

結局、固定資産税を安くするにはどうしたらいい？

ここまで読んで、

「結局、どうすればいいの？」と思いますよね。

 

固定資産税を抑えるポイントは4つ

① 土地の広さを考える

200㎡までの部分は、住宅用地の特例によって固定資産税が大きく軽減されます。

税金だけで土地の広さを決めるのではなく、暮らしに必要な広さとのバランスが大切にする。

②固定資産税を見据えて家の仕様を考える

自分たちにとってお金をかける部分とかけなくて良い部分を考え、設備や仕様を考えていく。

③ 新築住宅の減額制度を知っておく

長期優良住宅などの一定の条件を満たす新築住宅は、建物の固定資産税が３年もしくは５年間1/2になる。

④ 建て替えなら1月1日の状態を確認する

一定の条件を満たせば、完成前でも住宅用地の特例が継続される場合あり。

⑤ 建てた後の税金まで資金計画に入れる

新築時の減額が終わった後の固定資産税まで考えて、住宅ローンの借入額を決めましょう。

 

固定資産税を「安くする」より、大切なこと

固定資産税は、家を持つ限り毎年かかる費用です。

だからこそ、「できるだけ税金を安くしたい」と思うのは当然です。

でも、家づくりで本当に大切なのは、

税金を安くするために家の性能や暮らしやすさを削ることでないですよね。

 

「家族が集まるリビングを快適にしたい」

「冬でも暖かく過ごしたい」

「地震に強い家にしたい」

「子どもが成長しても暮らしやすい家にしたい」

「デザインにもこだわりたい」

など、自分たちが大切にしたい暮らしに、しっかりお金を使うこと。

 

そのうえで、使える制度を上手に活用する。

それが「賢い家づくり」だと私たちは考えます。

 

建てた後の暮らしまで考える

私たちは神戸を中心に注文住宅・リノベーションを手がける工務店です。

神戸や阪神間の土地に合わせた設計、住まう人の価値観を反映し、光や風を取り込む間取りを得意としています。

 

耐震性や断熱性などの住宅性能、そして、家族が実際に暮らし始めてからの快適さ。

十人十色のライフスタイルに合わせて一邸一邸の住まいをご提案しています。

 

家は、建てた瞬間がゴールではありません。

10年、20年、30年と暮らしていく場所だからこそ、建てる前に「建てた後」のことまで考える。

 

固定資産税も、そのために知っておきたい大切な費用のひとつですね。

家づくりについて気になることがあれば、お気軽にG.CRAFTへご相談ください。

神戸で、自分たちらしい暮らしをつくる。

建てる前も、建てた後も、長く安心して暮らせる住まいを一緒に考えていきましょう。